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有人把“房住不炒”理解為“不許投資住房”。據聞馮侖有問：娶老婆隻是用來生孩子的嗎？
引子
一個著名經紀公司做的調查非常有意思：凡是上一代租房子的，下一代還在租房子，而上一代買房子的，下一代也買瞭房子。這個結果告訴瞭大傢為什麼要買房子。
一 投資房產有理
投資是為增加未來產出而放棄當前消費的經濟活動。比如說教育，這是人生最大的投資，沒有人因此而批評教育。投資沒錯，還在於它隻是資產的轉化，原來是存款，現在變成瞭股票、債券或者房子。
普通城市的房子，本來就是用來住的。要不是2015年拼命扇風點火去庫存的話，到現在，也還是用來住的。
但是特殊城市（少數大城市）的房子就是資產。全世界都一樣。
現在大力提倡租售並舉。請問，那麼多人要去租房，如果沒人投資餘量房產，拿什麼出租？
以前學香港、美國和新加坡，現在又學德國，因為德國有龐大的租房市場。
但德國租房市場之所以成功，一是房源供應多元化，且私人供應占主體。國傢隻占11%，地產基金持有17%，私人住房占72%。二是住房合作社運營，國傢減免稅。
在中國，不用這72%的私人住房，隻靠國傢供給形成強大的租房市場？幾乎不可能。
二 租房子和買房子就是不一樣
不管租多少年房子，也留不下資產，獲得不瞭資產增值。租房隻是解決短期無力購房或者短期不需要購房期間的過渡之計。
從這個意義上說，你租房子的錢白花瞭。
而買房的回報呢？你用20%到30%的首付，把租金變成瞭按揭，相當於用未來的收入流進行當下消費，把30年後的一塊錢放在今天當一塊錢花。你說值不值？
另外，租的房子難以按個人的意願裝修改造，不隻很難保證舒適度，也難以形成自己喜愛的文化和藝術品味。
從現有租賃住房的類別看，一類是房改房，條件很差，另外一種是市場類房子，價格高。土地價高者得的租賃房，意味著租金高，租金低瞭收不回來。
集體土地上的租賃房，很難配置完整的城市基礎設施。比如基本的水、燃氣、供暖等等。
1949年，中國人均居住面積為4.5平方米，1978年是3.9平米，減少瞭0.60米。所以，置業概念和私有產權，才是居住品質的決定因素。
所以，租賃住房未必能增加居民的居住面積，還有品質。
三 有房養老更靠譜
不會留下資產，也就無法形成無能力獲取勞動收入和大災、大病時的額外保障，也就是以房養老。
在中國，買房子原因很多，資產升值和租賃市場不健全之外，還有全世界通行的養老保障需求。
在美國，60歲以上老者擁有私人住房的比例小於60歲以下的人。因為很多人60歲以後不需要把房子留給子女繼承，而是做抵押，變成養老費用。
上瞭歲數，很多人就會明白：有房養老和有兒養老相比，哪個更靠譜。
四 租房的日子過得夠長瞭
中國人不是沒有租過房。30年前，中國是世界上租房率最高的國傢！
房改之前，全中國人民都是租客，最大業主是國傢。那是世界最大規模的分配式租賃。
房改以後，90%公房產權都給瞭居民，租房比例才一下子降到10% 以下。當時，比較極端的烏魯木齊的租房率幾乎是零。
所以，中國城市租房率偏低，其實是房改這一大善政的結果，是好事，應予點贊，而非苛責。
再說，在“全民租房”年代，房子都是白灰墻水泥地，沒有衛生間和廚房，或者幾傢共用，冰箱放在客廳。這種房子你要嗎？
五 不台中產後護理推薦能為租房而租房
一個城市要多少租賃住房，應依實際情況而定，不能當成政治任務完成。
這個實際情況就是城市戶籍人口、常住人口和流動人口的比例。
一般來說，城市越大，流動人口比例也越大，自有住房比例越低，對租賃住房的需求也越大。
紐約、東京租賃住房占50%以上，舊金山在30%以上，小城市一般有15%到20%的比例。中國目前所有城市加起來不到25%，租賃住房在23%左右。
平均租期台中月子中心評比國際上是24個月到36個月，屬於長租戶，中國大城市基本上8到12個月，中等城市12個月到18個月。
在住房緊張，房價較高的大城市裡，租房應該有大的發展空間，但在其它城市，切忌拔苗助長。
六 房價漲瞭，其實等於沒漲
為什麼房價總會漲？最主要原因是貨幣貶值和物價的普遍上升。全國平均房價1992年996.4元，2017年6月7288.24元，漲瞭7倍。
但同一期間，貨幣貶值瞭120倍。1992年，大學生月工資大概80塊錢，現在最少3200塊錢，很多人可以拿到10000元，增長瞭20倍到40倍。
怎樣接地氣地表達貨幣貶值？看看這兩張表。
房價增長速度比貨幣貶值相差20倍。漲瞭20倍等於沒漲，或者說，還可以再漲20倍。
貨幣貶值和房子漲價是一件事的兩個說法。但前者比後者厲害多瞭。
七 平均數把你騙瞭
今年8月份北京（樓盤）賣瞭三個樓盤，原本準備賣12萬到15萬，與周邊二手房價相符，但最終按限價規定9萬多一平米銷售。結果是，誰買到手就賺2萬多。從這個意義上說，限價是在給你一個好機會賺錢。
為什麼調控時，要將高檔房的價格往下拉？因為我們用的是平均數。用平均數，就一定要把高房價壓下來，低房價提上去。
用平均數，一定是幫助富人買房子和賺錢，對低收入者沒有好處。
如果中國的平均房價改為中位數，這個現象就不會出現瞭。中位數是通過排序得到的，它不像平均數那樣，受最大、最小兩個極端數值的影響。
在美國、英國、新加坡、香港，所有公佈的都是中位數。所以，有一本書很有名，叫《平均的終結》。
中位數房價以下的房子，才與低收入和一般收入傢庭有直接關系，才是政府要關心和提供的房子。
而中位數房價以上的房子，可以看作是奢侈品。花10000元買一個LV包，裝的東西可能比10元錢買的包還少，你能說包是隻用來裝東西的嗎？你把10000元的包砍到9000元，對低收入者有台中月子中心推薦幫助嗎？
房子也一樣，隻要管住中位數以下的房子的供應，就盡到瞭政府的責任。聯合國人權公約中要求政府為低收入者提供的是“適足居住權”，而非財產權。
八 中國大部分城市的房價低於地價
一線城市和非一線城市的差別在哪？前者地價太貴瞭：23463元。
非一線城市，不含工業用地的地價是6644元，房價是多少呢？中部5900元，西部5800元，東北6300元，絕大多數房價低於地價。
全國平均房價7922元，減去6644元，還剩不到1300塊錢。有能用1300塊錢蓋出房子的開發商嗎？如果能，說明是用早先低價拿到的土地。用現在拿的地試試看？
根據2016年12月份的數據，隻有東部和東部沿海地區，整體房價平均高於現有地價。
到目前為止，全國平均房價超過10000元的的城市是19個，20000元的9個，地級市平均房價隻有4000元。中國的房價很高嗎？
今年我們看到三四線房價猛漲，就是因為原來太低瞭。
九 大城市供地少導致房子供不應求
日本東京有3850萬人，按規劃北京至少4500萬，現在的指標卻是2100萬，差一半。
很多年前，北京就提出2020年人口控制在1800萬人。後果是什麼？就是國土資源部按照這個數字配土地指標。
但2008年北京人口已到1900萬，經濟指標達成10000億，提前12年超額完成任務。但土地指標卻沒有因此增加，結果又是什麼？供求失衡，房價上漲。邏輯非常簡台中產後之家介紹單。
現在北京又定瞭個2200萬人口的新目標，居住用地台中產後月子中心仍然按這個指標來配給。再不買房子，還有地嗎？
相反，在人口減少和集中度差的地區，往往給的土地指標很多，以示支持。但沒有辦法解決公共資源均等化，公共資源的配給既不合算，也難以成長和改善。
十 土地財政使你的房子更值錢！
除瞭貨幣貶值，房價上漲的另一個主要原因是城市環境越來越好，交通、綠化、環境、公共資源總是在不斷完善，這些基礎設施投資的錢主要來源於土地財政。
說土地財政不好，是政治正確。但現實地說，不靠土地財政，你得給出另一個來錢的路子。這幾年能有嗎？希望有。
有人說，可以把土地財政換成稅收。那麼所有老百姓(603883,股吧)都得掏錢，而不是像現在這樣，土地財政隻是（部分人）買房人掏錢。哪個更公平？
十一 為什麼越早買越好？
因為存在著價格的延伸，房價永不眠。
中國的開發模式都是圍繞中心向外、從近到遠的發展，最優秀的地段最先開發。隨著城市中心向外發展，買的越晚，買到的越是城市外延地段上的房子，越買越遠瞭。
結語
一件東西的價值有時並不取決於人們的收益，卻取決於人們的付出——取決於你為它付出瞭多大的代價。 ——尼采
（註：該文為《地產》主辦之十三屆中國地產金融年會演講內容編摘而成。未經講者審閱。）
（責任編輯：常丹丹 HO016）
和訊網今天刊登瞭《高人高論：買房的11個理由》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。
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